Le Pulizie In Condominio – Responsabilità e Aspetti Normativi

Le Pulizie In Condominio – Responsabilità e Aspetti Normativi

Spesso la pulizia negli spazi comuni condominiali è argomento che causa confronti serrati, incomprensioni se non addirittura discussioni e litigi che sfociano in assemblee dall’atmosfera tutt’altro che pacifica.

Proprio per anticipare e regolare le principali questioni oggetto di tensione il nostro ordinamento giuridico ha dedicato appositi articoli del codice civile, con norme ad hoc che stabiliscono ambiti di responsabilità, modalità di decisione e criteri di spesa.

Vediamo quali sono i principali punti che normano l’argomento, senza riportarli integralmente ma riassumendovene il contenuto perché tutto sia chiaro (potrete poi approfondire con una semplice ricerca su Google), partendo dalla definizione degli ambiti e della responsabilità in termini di cura e relative spese.

Articolo 1117: Parti Comuni dell’edificio

Tale articolo determina quali sono gli spazi condominiali e a chi competano, affermando che la proprietà delle scale è di tutti i condomini, compresi quelli che hanno locali al piano terra e anche a chi, come spesso accade ai negozi, ha come unico ed esclusivo accesso quello sulla strada, a meno che il contratto d’acquisto o il regolamento condominiale (se esistente all’epoca) non dicano diversamente esentandoli da responsabilità e spese.

Naturale conseguenza è che tutti questi soggetti hanno l’obbligo di contribuire alla pulizia delle scale tramite la ripartizione delle spese, a prescindere dunque dal fatto che le utilizzino o meno.

Articolo 1123:  Ripartizione delle spese

Tale articolo disciplina le spese relative alla manutenzione e alla pulizia delle scale e delle parti comuni, disponendo che gli esborsi necessari per la conservazione ed il godimento delle parti comuni sono sostenuti dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, nel dettaglio stabilito per metà in virtù della misura dei singoli piani e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo; criteri che possono non essere del tutto “ideali” per stabilire il reale impatto dei condomini sull’igiene degli stabili ma che in ogni caso restano quelli da considerare.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, formulazione piuttosto vaga e che va approfondita a parte, l’articolo indica che le spese andranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno dei condomini può farne.

Tale articolo aggiunge in coda che nei casi in cui l’edificio sia suddiviso in più scale, cortili o abbia parti comuni ripartite, le spese relative alla manutenzione di queste porzioni di utilizzo esclusivo sono a carico esclusivo della parte dei condomini che ne trae utilità.

Articolo 1130: Attribuzioni dell’Amministratore

Tra i diversi commi di questo articolo, sono di particolare rilevanza il 2 e il 3, che disciplinano il ruolo dell’amministratore come soggetto tenuto a gestire l’utilizzo delle aree comuni e dei servizi relativi ai beni condivisi, in modo che ne sia assicurata la migliore fruizione da parte dei condomini, oltre alla sua responsabilità nel riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria degli stabili e per i relativi servizi.

I commi 9 e 10 stabiliscono invece che il condomino che ne faccia richiesta abbia diritto a ricevere, su specifica richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti e ad eventuali ritardi o contestazioni sugli stessi, e che l’amministratore debba redigere rendiconto formale annuale, da rendere pubblico e visionabile, e che dovrà essere approvato entro sei mesi

Articolo 1130 bis: Rendiconto Condominiale

La seconda parte dell’articolo in questione regola l’importante attività di rendicontazione da parte dell’amministratore di condominio, che è dunque tenuto a tenere da conto in maniera regolare (e a dare visibilità su richiesta) tutte le voci d’entrata e d’uscita e tutti gli elementi legati alla situazione patrimoniale dello stabile, ai fondi disponibili in cassa e alle eventuali riserve che vanno tenute monitorate.

Qualora tutti o alcuni dei condomini siano inadempienti, l’amministratore deve sottoporre la delicata questione in assemblea proprio in virtù della propria responsabilità.

Nella sua parte finale l’articolo dispone che l’assemblea possa nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre residenti laddove il casseggiato abbia almeno 12 unità immobiliari, con importanti funzioni consultive e di controllo.

Articolo 1136: Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

Tale articolo, forse in assoluto il più importante per quanto riguarda le attività delle assemblee di condominio, determinata le modalità di votazione, distinguendo la cosiddetta prima convocazione, per la quale occorre una maggioranza di favorevoli della “metà più uno” degli aventi diritto, dalla seconda convocazione nel cui ambito si ritiene valida la decisione presa con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti aventi diritto di voto.

Mentre l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita da un numero di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, l’assemblea in seconda convocazione si ritiene valida se svolta con l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Le deliberazioni vengono approvate con un numero di voti che rappresenti contestualmente la maggioranza degli intervenuti a almeno la metà del valore dell’edificio.

Ovviamente ci stiamo riferendo alla “normale amministrazione” perché, le deliberazioni che concernano temi come la nomina e la revoca dell’amministratore o decisioni che riguardino la ricostruzione dell’edificio o lavori straordinarie di particolare entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, dovranno essere sempre approvate con la maggioranza “qualificata”.

Vista quindi l’importanza rilevante dell’argomento è bene affidare il servizio ad un’impresa di pulizie professionali che possa garantire la massima tutela sia a chi prende decisioni importanti e ne ha la responsabilità, come l’amministratore, sia ai beneficiari del servizio, ovvero i condomini, che desiderano una qualità costante del livello di igiene all’interno del proprio stabile e nelle parti comuni. La Cmz, impresa di pulizie e servizi generali, operante da oltre 30 anni nei territori di Monza e Milano, è disponibile fin da subito per quotazioni su pulizie ordinarie e straordinarie all’interno dei vostri caseggiati.